时隔2年，黄埔二手房成交价，再破6万/㎡！
最近，我看到有媒体吐槽说科学城二手网红盘的价格，底裤都快跌没了。然后，对方竟用新福港鼎峰最近成交的一套4.9万/㎡的房源来举例。
(资料图)
看完后，我真的觉得很不客观，观点和结论也过于片面了！
为什么这么说呢？
来，我们先来看下这套4.9万/㎡成交的房源。
首先，二娃必须承认这个面积段的户型，这个成交价，确实是新福港鼎峰近两年来的最低价 （详见下图）。
但这就能得出新福港鼎峰的房价，跌破底裤了吗？
当然不能！
因为，二娃私下有去调查过，这套房源之所以4.9万/㎡出售，有三个原因：
其一、该业主急用钱， 房子急着出手。
其二、这套房源位于小区 C10栋，正对着线坑村的 祠堂不说，背后还靠近 环城高速（很吵），户型也是飞机户型。
◆ C10栋所在位置
其三、这套房子未满5年， 买家需要支付5.3%的增值税，即约23万。加起来，其实单价去到了5.16万/㎡。
而大家都知道，现在的房地产市场本就是一个极度分化的市场。分化的不只是郊区和市区，即便同小区，不同户型和不同楼栋，价差都很大。
所以，在我看来，这个是很正常的现象。
另外，专门去挑选小区最低成交价，来得出房价下跌的结论，我觉得似乎不具有说服力。毕竟，今年以来， 该小区已经成交过两套6万+房源了，最高甚至去到 6.2万/㎡，但对方却只字不提。
◆ 2月16日，新福港鼎峰卖出6.2万/㎡
◆ 5月4日，新福港鼎峰又卖出6.1万/㎡
最最重要的是，新福港顶复 也是整个黄埔区，2021年高峰之后，第二个成交价再次冲破6万/㎡的小区。
所以，准确来说，新福港鼎峰的房价不但没降，还稳得一批！
要知道，2021年整个黄埔楼市极其疯狂，二手房刺破6万/㎡的小区非常之多。
但2021年之后呢，基本都哑火了，大家都回调到了4-5万/㎡。
比如， 万科金色悦府，2021年最高峰成交过 6.29万/㎡，如今，回归到了4-5万/㎡，最近成交最高的一套，单价仅为 5.2万/㎡。
而老黄埔的保利学府里呢，2021年成交了数套 6万+房源，最高去到6.6万/㎡。但到了2023年呢，目前整个小区在贝壳上只成交了一套，单价仅为 5.5万/㎡
那么，这些曾经卖出过6万+的小区，如今谁最坚挺呢？
我们来看一张图！
是的，最坚挺的楼盘只有两个：一个是保利香雪山，一个是新福港鼎峰。
我猜，有人就会问了：为什么新福港鼎峰有房源4.9万/㎡成交，有的6万+成交？
其实，这个问题我也有去研究过。除了市场分化以外，最大的原因便是 房型不同。
你们发现了吗？不管是新福港鼎峰还是保利香雪山， 高价成交的房源都是大户型，基本是4房以上。而低价单位，通常都是小3房。
为啥会是这样呢？
我和一位科学城中介朋友聊天时，他的一句话，我觉得讲在了点子上。
以前，黄埔大部分小区，开发商定位都是刚需盘，导致现在进入二手市场后，4房非常少，2房和3房特别多。
为此，4房价格十分坚挺，以至于不断刷新成交记录。而3房呢，竞争压力特别大，如果你的价格不是特别优惠，那就很难卖出去。
那么，事实真的如此吗？我们不妨来看一组数据：
科学城二手房挂牌量：1338套，其中4房仅171套，三房450套。
4房占比仅12.7%，3房占比33.6%。
香雪二手房挂牌量：1437套，其中4房仅194套，三房621套。
4房占比13.5%，3房占比43.2%。
黄埔区府二手房挂牌：568套，其中4房仅25套，三房237套。
4房占比4.4%，3房占比41.7%。
知识城二手房挂牌量：1191套，其中4房仅161套，三房579套。
4房占比13.5%，3房占比48.6%。
我的妈呀，这哪里是科学城的问题，这根本就是整个黄埔的通病啊！
所以啊， 从这里也能看出，在黄埔买房还是尽可能去选4房。以后进入二手房市场后，竞争压力至少小很多。
你们说呢？
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